界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年下半年伊始，香港兩大地產豪門便遭遇大變動。

楊受成家族旗下的英皇國際發布年報，披露166億港元銀行借貸已逾期，核數師德勤罕見地對財報“不發表意見”，引發股價崩跌。

幾乎同時，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣布正式辭去新世界發展職務，徹底退出這個家族企業的核心管理層。

就在鄭志剛辭任的同一天，新世界發展宣布獲得882億港元再融資“續命錢”，將債務到期日延至2028年。

這家老牌港企在懸崖邊緣暫時安全，但這兩大香港地產豪門的危機可能才剛剛開始。

第三代接班人退場

鄭志剛的告別看似突然卻早有預兆。

去年9月，鄭志剛便辭去了新世界發展執行副主席兼行政總裁的職務，僅保留了非執行董事虛職。

翻閱鄭志剛的個人公眾號，最后一條更新停留在今年5月2日，深圳太子灣K11 ECOAST的開業視頻。

而深圳K11 ECOAST的倉促開業或許也同樣預兆了鄭志剛的“告別”。

“五一”開業期間，項目層因動線混亂、品牌“掉檔”、設施倉促等問題引來了不少爭議。

“從商業角度來看，開業時應該打響第一炮，留一個好印象，對傳統商業項目來說非常重要”，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端在接受界面新聞采訪時表示。

在張曉端看來，K11項目正?；I備完成后再開展或者運營可以持續去化，項目本身的區位和自然條件都很好，如果將其看作“商業+文旅”的形式，未來也是值得期待的。

然而，界面新聞記者實地走訪發現，至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪處于空置，整體項目還屬于持續籌開的狀態。

作為鄭氏家族的第三代接班人、鄭裕彤的長孫，鄭志剛繼承了香港地產豪門的基因，但與其父輩不同的是，他在商業領域更具創新精神，K11便是其中的代表作。

2008年，年僅27歲的鄭志剛創立了K11品牌，開創性地將藝術、人文與商業地產相融合，一度成為新世界最耀眼的業務板塊。

比如，位于香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業第一年，就實現了盈利，且收入比整改前翻了3倍，同時還獲得了建筑、設計等領域的超過50項國際大獎，備受業界好評。至2023財年，該項目已成為新世界發展在香港投資物業板塊收入的主要貢獻者。

伴隨著K11品牌的成功，在鄭志剛的帶領下，新世界也開啟了高速擴張之路。

2018年，新世界聯手新創建集團以300億港元競得香港啟德體育園項目，同年啟動200億港元的航天城11 SKIES綜合體；2021年，又以118億港元投得長沙灣區的3個商業項目。

與此同時，鄭志剛也在大力推動內地戰略，尤其是在大灣區，除購物中心外還投資了多個寫字樓及舊改項目，至2022年，其在大灣區的投資總額已達約2000億元。

“高杠桿”快速擴張的背后，新世界的債務規模也在持續攀升。

據界面新聞記者整理，截至2024年底，新世界的借貸總額已超過1510億港元，尤其是短債超過320億港元，凈負債率達到57.5%，而在2018財年，其凈負債率還不到30%。

而同期新世界手上持有的現金也只有218億港元，資金缺口超過百億，流動性壓力顯著。

與此同時，新世界發展的經營業績也遭遇了首次虧損。

財報數據顯示，2024財年，新世界發展的股東應占虧損約196.83億港元，到2025財年中期，公司再次虧損超66億港元。

這種來自經營與財務的雙重壓力在今年5月達到頂峰。

5月末，新世界發展因宣布延期支付四筆合計34億美元永續債利息，遭遇 “股債雙殺”，股價一度跌至歷史低位，市值較巔峰時期縮水九成至143億港元，至7月4日已跌至138.41億港元。

面對危機，新世界也開啟了多重“自救”。

一方面通過售資產進行“回血”，比如在2024年就以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益。

另一方面也在加速推進再融資，為自己爭取更多的時間。

6月30日，新世界發展宣布其與銀行債權人已簽訂新的再融資協議，涉及總額達882億港元的現有境外無抵押債務。

882億港元的融資到賬，幾乎覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款，相當于有了“續命錢”，幫助其暫時緩解了危機。但新協議要求將部分債務到期日延長至2028年，且需以核心資產作為抵押，實際上也是以 “時間換空間” 的無奈之舉。

債務崩塌

當新世界勉強穩住陣腳時，楊受成的商業帝國正遭遇著更猛烈的風暴。

6月30日，德勤會計師事務所對英皇國際年報罕見出具“不發表意見”聲明，揭露其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，并表示事件可能會對集團持續經營能力構成重大疑問，瞬間擊穿市場信心。

因為在港股上市公司中，此類審計結論往往預示企業治理與財務管控的系統性崩塌。

當日，英皇國際股價盤中大跌近16%至0.2港元，創下自5月初以來的新低。截至7月4日，英皇國際股價已連續5日下跌，最后收盤報0.196港元，總市值約10.81億港元。

英皇國際是楊受成家族商業帝國中的地產平臺，與英皇鐘表珠寶、英皇娛樂酒店、英皇資本、英皇文化產業等均屬于英皇集團旗下的上市公司，業務主要包含香港及海外物業投資與開發。

74.71%股權由家族控股公司英皇集團（國際）掌控，公司主席陸小曼（楊受成的妻子）與副主席楊政龍（楊受成之子）分掌決策權。

據界面新聞整理，自2023年以來，英皇國際已連續三年錄得大額虧損，累計金額近90億港元。至最新公布的2025財年，公司全年總收入為13.76億港元，年度股東應占虧損47.43億港元，同比擴大131.7%。

對于2025財年的大額虧損，英皇國際表示，主要是來自投資物業的公允價值虧損，虧損15.41億港元。

同時，面對經營壓力，英皇國際曾表示，香港商業租賃及寫字樓需求持續放緩，導致商業樓宇空置率高企，其預計未來公司的零售及寫字樓租賃業務仍將面臨挑戰。

面對英皇國際的危局，這兩年楊受成也自掏腰包，幫助其“回血”。

2024年，先后購入中環公寓大廈，銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項非核心物業，跑馬地的雙套大宅，累計輸血近19億港元。

今年2月，英皇國際又與英皇鐘表珠寶簽訂買賣協議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權以及目標公司欠付賣方的待售貸款，主要資產為廣東道大樓部分單位及廣告位。

據英皇國際方面透露，在未來一年內，其計劃通過出售旗下物業及投資物業的租金，加強流動資金及經營現金流量，并通過多種渠道管控行政及經營成本。

瑞銀發表評論指出，此次事件對住宅市場的影響有限，一方面因英皇國際首季僅有約200伙可銷售單位，相較于去年的1.7萬伙數量較少。另一方面，其在香港持有約90萬平方呎的投資物業項目，約70%是與商業區零售及停車場相關。

陣痛中轉型

新世界發展與英皇國際當下的困境，看似獨立的企業危機，實則都是香港地產行業轉型陣痛中的縮影。

這兩家老牌港企，均創立于上世紀40年代，在當時憑借低息環境、土地壟斷與金融杠桿構建了商業帝國，也在近兩年美聯儲加息周期與經濟轉型的雙重夾擊下陷入困局。

在土地增值紅利消失后，運營能力成為競爭核心，面對市場變局，香港地產商們正經歷著從 “地主” 轉向?“服務商” 的角色轉型。

香港市場方面，雖然商辦市場依舊面臨供應過剩與需求萎縮的雙重擠壓，但住宅市場在政府多項利好政策刺激下，整體呈現弱復蘇態勢。

據香港差估署統計數據，今年4至5月整體住宅樓價指數止跌，兩個月微升0.5%，前5個月累計跌幅收窄至0.9%。整個二季度來看，住宅市場反應正面，發展商推盤積極。

瑞銀研究也指出，雖然近期HIBOR（香港銀行間以港元計價的短期資金拆借利率）急跌，但預計全年香港住宅樓價將持平，當去庫存完成后，2026年住宅樓價將有最多5%的復蘇，樓市的復蘇也將為企業重回健康軌道提供助力。

伴隨近年來房地產行業的深度調整，香港地產豪門的“黃金時代”也在家族更迭中漸漸落下帷幕，當光環褪去，這場脫困、轉型之路還很漫長。