界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

6月27日，萬科在深圳舉辦了2024年度股東大會。

董事長辛杰首次以萬科董事會主席的身份亮相，并坐在臺前C位主持會議。一同出席的人員還有萬科執行副總裁郁亮、李鋒，萬科監事會主席、工會主席解凍，獨立董事廖子彬、萬科香港授權代表雷江松等人。

值得關注的是，曾經在股東大會上占據主角位置的郁亮，如今以執行副總裁的身份坐在辛杰右手邊，角色已悄然轉換。

這種位置的變化，直觀地展現了萬科權力結構的調整，也標志著如今的萬科已正式邁入“深鐵時代”。

“深鐵時代”首次股東會

“2024年公司經營確實經歷了困難，為有效化解風險，今年1月萬科充實了經營管理力量，管理團隊攜手并肩，共同應對風險和挑戰”，在股東會上，辛杰坦言道。

從業績表現來看，萬科正面臨著前所未有的挑戰。

年報數據顯示，2024年萬科錄得凈虧損494.78億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發業務毛利率下降、資產減值計提及非主業投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅為2460.2億元。

截至報告期末，萬科短期有息負債達1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現金短債比低至0.56，并且凈負債率達到80.6%，剔除預收房款的資產負債率為68.5%。

2025年也是萬科的償債大年。

Wind數據顯示，截至目前，萬科境內債務共有358.01億元，其中一年以內到期的境內債務約273.73億元，占比達到76.57%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務要償還。

至今年3月底，萬科持有貨幣資金755億元；短期借款為228.55億元；一年內到期的非流動負債為1329億元；資產負債率73.5%，流動性壓力顯著。

能否如期“償債”，是當下萬科也是業界最關心的問題。

“公司有信心、有能力應對挑戰，將全力以赴爭取妥善化解到期債務”，對于這一問題，萬科管理層在會上表示。

據界面新聞了解，截至目前，萬科2025已順利完成165億元公開債務償還，年內境外公開債清零，未來兩年也無境外到期債務。

對于后續債務，萬科表示會通過多種手段進行安排。

一方面，繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，并發揮好經營服務業務的造血功能；另一方面，將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活采用市場化轉讓、資產證券化等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。

與此同時，也會繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會。

對于萬科當前面臨的困境，辛杰代表大股東深鐵集團做出了強有力的表態，“萬科將動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展的軌道，成為新時代房地產轉型發展的好企業”。

這絕非空話，作為萬科的第一大股東，深鐵集團正實實在在的給予萬科真金白銀的支持，持續“輸血”。

據界面新聞統計，今年上半年深鐵共給予萬科5次資金支持，總股東借款額度高達148.52億元，用來幫助萬科償還公開市場發行的債券本金與利息，成為萬科抵御流動性危機的關鍵性支撐。

協同作戰，重回健康軌道

盡管當下的萬科身處困境，但郁亮在回答股東提問時，仍表達了對行業回歸健康穩定的審慎樂觀預期。支撐其判斷的主要來自四大因素：

一是土地市場的結構性改善，核心城市優質地塊供應增加，高庫存區域供地趨緩；非住宅用地規劃調整加快，低容積率地塊增多，更適配高品質住房需求。

二是需求端的回升，自去年9月底一攬子政策出臺后，行業信心受到提振，市場穩步修復，現在各地持續“因城施策”優化調整限制性措施，預計進一步鞏固回升基礎。

三是在存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力將顯著增強，企業現金流情況和新增投資能力將借此更快得到改善。

四是新房產品力的提升，新房供給向多元化、品質化發展，其領先性結合現房/準現房銷售趨勢，正成為對抗二手市場分流的有力武器。

從萬科自身出發，管理層也指出了一些積極跡象。

在銷售端，今年1-5月，萬科按期保質完成了86個項目，2.64萬套房子的交付；當期實現銷售金額570.6億元，回款率100%。

在土地端，萬科也在慢慢恢復“造血”能力，5-6月在鄭州、武漢獲取低總價地塊，以“小體量、快周轉”降低風險。

同時，經營服務業務也在持續增長。

萬科方面向界面新聞介紹，其經營服務業務在部分賽道如物業、公寓、物流、商業等已建立行業領先優勢，今年1-5月實現收入287億元，同比增長7.8%。后續將重點通過商業REIT擴募、推動公寓與物流REITs上市等路徑，建立高質量的資產退出渠道。

此外，辛杰在會上還多次強調了“集體主義”理念，他表示，深鐵與萬科兩個團隊融合，共同應對風險和挑戰，會發揮出“1+1>2”的效應。

在辛杰看來，深鐵和萬科都應該也一定會成為科技企業，與深鐵合作的伙伴都是高新技術企業，萬科這些年的發展也有很多技術支撐。同時，萬科跟深鐵都積累了大量數字資源，為技術的場景應用打造了基礎。

在產業協同方面，深鐵與萬科也在探索融合發展。

不久前，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓與深鐵置業簽署租賃運營協議，將二者的開發規模與房源運營能力整合，打造“軌道+社區”閉環，未來可依托地鐵上蓋項目形成開發與租賃的協同收益。?

在TOD項目開發中，深鐵擁有軌道建設與站點資源優勢，萬科則具備豐富的房地產開發與運營經驗，二者結合可以實現優勢互補，既有助于深鐵資產的良性循環，也能推動萬科長租公寓業務的發展。

面向未來，萬科管理層表達了堅定的信心，“在各方的支持與幫助下，公司將把握政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展軌道”。