界面新聞記者 | 王婷婷

上海最近又多了個熱門地標，在上海吳江路和石門一路交叉口“停泊”的路易威登（LV）全新概念“路易號”，成為新晉網紅打卡地，路人紛紛駐足拍照。

7月3日，界面新聞實地探訪，興業太古匯“路易號”以19世紀硬箱歷史為靈感塑造的1600平方米巨輪造型，整合展覽、文創零售與主題咖啡的復合業態，是繼巴黎、紐約后，LV全球第三座以硬箱為靈感的藝術地標。

“路易號” 于6月28日正式對公眾開放，界面新聞查詢發現，整個7月和8月，已無時段可預約，熱度與日俱增。7月3日中午，35℃的高溫并不能阻擋市民游客前來拍照參觀的熱情，現場依然排著很長的隊，等待進入“船內”。

“路易號”啟航，興業太古匯人流激增，也讓本就競爭激烈的南京西路商圈戰火再燃。老牌高端商業地標恒隆廣場、憑借其獨特的石庫門建筑風貌與高端定位的張園等，也不服輸，預備展開新一輪角逐。

?零售“卷”：南京西路開啟新一輪商戰

在上海商辦市場中，零售領域的競爭白熱化，“內卷”程度不斷升級。尤其在今年二季度，上海商業前沿熱點圍繞“場景突破、IP爆發、樞紐進化”持續發酵。

路易威登于興業太古匯啟幕“路易號”概念空間、泡泡瑪特旗下Labubu系列驅動品牌營收爆發，虹橋樞紐商業也加速升級，話梅虹橋機場店打造復古機艙式“旅行產品線實驗空間”，市場在激烈的競爭中不斷創新求變，展現出強大的市場活力。

在戴德梁行看來，今年上海商業市場進入場景深耕期，一批特色購物中心以生態融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區域實現差異化突圍。

典型項目聚焦體驗升維：如鑫耀·光環Live二期通過開放式街區、戶外體驗場景，打造徐匯西片區“多維度生活方式目的地”，精準鎖定年輕消費群體；古華庭以新中式建筑為載體，融合古華公園生態資源，主打“甜蜜商圈”概念。

雖然如此，上海零售物業租賃指標的復蘇節奏仍顯平緩。戴德梁行數據顯示，今年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現與去年持平。

其中，徐家匯、陸家嘴商圈憑借成熟商業生態，表現相對突出。核心商圈從存量、新增供應、空置率、凈吸納量等指標都遠低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟，而非核心商圈的需求活躍。

南京西路作為上海商圈風向標，集聚了眾多高端商業項目，形成了強大的商業輻射力，但也正因如此，面臨著更為嚴峻的競爭壓力。

“路易號”不僅讓興業太古匯重回昔日熱度，更以高能級的創意概念空間，強勢提升南京西路的商業能級，塑造上海城市新地標。

為了讓市場關注點聚焦興業太古匯，在“路易號”亮相當天，興業太古匯還開放了“邂逅瀚海”藝術項目，項目邀請英國“關系美學”概念奠基人利亞姆·吉利克（Liam Gillick）、日本當代藝術家竹川宣彰（Nobuaki Takekawa）及中國先鋒視覺藝術家陳天灼三位藝術家共同創作，同樣賺足了眼球。

“路易號”的出圈，興業太古匯“翻紅”，背后藏著太古地產更大的野心。太古地產零售業務董事韓置表示，“路易號”的成功落戶，是太古地產深耕南京西路東端商圈零售體驗升級的又一個重要里程碑，標志著這個商圈向“全球頂級零售目的地”邁進的關鍵一步。

韓置向界面新聞表示，太古地產不局限于單一的商業成功，而是致力于項目所在區域的整體社區營造。與興業太古匯僅一條街之隔的張園，也即將迎來新的節點。

“目前開業的西區只是它的第一期，僅占整個項目的三分之一，還有三分之二將從明年年中開始分階段開放。到明年年底，項目會連通地下三條地鐵線，這個區域的能級將再往上升一個級別。”韓置表示。

寸土寸金的南京西路一直是商業地產商必爭之地。這里既有梅龍鎮、中信泰富、恒隆廣場組成的“金三角”，還有越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉里中心等高端商業品牌。業內認為，“路易號”的入局，無疑會給周邊商業帶來壓力，其他商業項目必須加快創新，才能在競爭中不落下風。

恒隆廣場也不愿熱度被掩蓋，同樣在6月26日宣布上海恒隆廣場擴建項目的最新進展。

恒隆地產宣布，上海恒隆廣場的擴建部分順利封頂，擴建部分的低層獨立建筑將為上海恒隆廣場綜合體新增約3080平方米的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。項目預計于2026年年中竣工，并于同年下半年正式開幕。

通過此次擴建，上海恒隆廣場可進一步滿足消費者對個性化以及卓越體驗日益精致的追求，并引入全新的零售及餐飲概念、健康生活與格調品味，以及活動空間，不斷加強其作為頂尖生活方式目的地的吸引力。

另一邊，梅龍鎮廣場正在如火如荼地改造中。最新改造方案顯示，梅龍鎮廣場將保持建筑高度和輪廓基本不變，僅外立面材質進行調整改造，結構補強，對內部功能進行調整優化，并減少商業面積，擴充酒店、辦公等使用空間，預計于2026年重新亮相。

接下來，隨著“路易號”熱度延續、張園二期啟幕及恒隆廣場擴建項目入市，將驅動南京西路商業版圖深度重構，市場洗牌加速。

辦公“難”：低租金高供應分化明顯

與零售市場活力與熱度齊聚形成對比的辦公市場，則顯得“沉悶”了些。戴德梁行數據顯示，2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現量價繼續承壓。

數據顯示，今年二季度，上海寫字樓凈吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應沖擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

租金下行的同時，供應仍在持續增加。今年二季度，上海迎來4個新項目集中入市，為市場注入約24萬平方米新增供應，核心商圈與新興商圈各占2席。

具體為浦東竹園板塊的“世紀財富廣場”、長寧核心板塊的“AFA上海融僑中心”、浦東洋涇板塊的“恒基新岸商業中心”、閔行莘莊板塊的“天薈云洲”，集中入市進一步加劇市場競爭壓力。

供應不缺，不少項目開始采取“以價換量”策略。戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英認為，當前寫字樓市場正處于租戶租賃結構調整的階段，租戶會注重項目的性價比，挑更好地段更好配套的項目。

更重要的是，下半年上海甲級寫字樓市場供應壓力依然不小。據界面新聞了解，預計今年三四季度將有約百萬方新增供應涌入市場，徐匯濱江供應量達25萬平方米，浦東前灘、長寧核心及普陀等區域也均超過10萬平方米。

“在此背景下，區域競爭將愈發激烈，租金下行壓力持續，市場分化格局進一步加劇。”魏超英表示，當前上海寫字樓市場也處于深度調整與結構性重塑階段，區域分化趨勢將愈發顯著。

在此形勢下，上海直面壓力，從供需兩端入手，積極破局。

近兩年，依舊是搬遷需求主導寫字樓租賃市場，新租和擴租需求有限。因此，上海政府近期陸續印發了若干措施，提出要梯度培育創新型企業，促進專精特新中小企業發展壯大；引導保障民營企業發展；推動本市產業深度轉型升級，完善產業發展資金保障等等。

如今，企業降本增效已成新常態，利好政策有望為市場帶來新的機遇。

控制寫字樓供應也很關鍵。今年3月17日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市促進服務業創新發展若干措施》的通知。其中明確支持，在一定年限內，支持符合條件的存量低效商業、商務樓宇用途轉換為酒店。

此外，上海也通過調整地塊性質減少商辦供應。

6月初，徐匯發布《上海市徐匯區華涇鎮XHPO-0001單元控制性詳細規劃F2A、F2B等街坊局部調整公眾參與草案》。其中，華涇華之門的一幢150米超高層辦公用地，變更為120米商辦商業混合用地。

在此之前，4月份虹口也發布《關于虹口區北外灘地區控制性詳細規劃hk314、hk315、hk319街坊局部調整初步成果的公示》，對北外灘地區hk314、hk315、hk319街坊局部調整初步成果進行公示。其中，315街坊的hk315-08地塊原來規劃的220米地標被取消。

這些舉措將有效平衡市場供需，為上海商辦市場在挑戰中開辟出新的發展路徑。

另外，隨著市場信心的逐步恢復，下行趨勢有望趨緩，部分核心區域優質寫字樓也或將率先企穩回升。